事業用物件に強い管理会社をお探しのオーナー様へ

不動産管理会社の種類

不動産管理会社と言っても様々な会社があります。まずはどんな管理会社があるのか種類から説明しましょう。

管理会社の種類

管理会社には、自社で購入保有している収益不動産を専門に扱い、管理会社自身が貸主の管理会社と、オーナー様から委託を受けた収益不動産を専門に扱う管理会社、そして自社管理物件だけでなく、他社管理物件の紹介も行う管理会社の大きく分けて３つの管理会社があります。自社管理保有物件を専門に扱う２社に共通する点は、物件問い合わせのあったお客様へ自社で管理保有する物件だけを紹介しており、不動産仲介会社のように他社の管理物件は紹介しない点です。またこの2社の中には、管理業務をメインに行っており、集客や物件案内は不動産仲介会社に任せているところも多くあります。

管理会社ごとに異なる得意分野

管理会社は、純粋に不動産管理をメインに行ってきた会社だけでなく、賃貸仲介会社として賃貸物件の入居付けの営業をメインで行ってきた会社や、売買仲介をメインとして営業活動を行っており、お客様に販売した収益物件の管理を引き受けている会社。さらには、内装工事や建築をメインに行ってきた会社が不動産業を取得し、退去時の改修工事等の受注を獲得するために不動産管理を行っている会社もあります。

収益不動産の種類の違い

収益不動産といっても、アパートやマンションなどの居住用と、貸事務所や貸店舗などの事業用の2種類があります。どこの不動産管理会社でも、そのどちらも管理を受けていますが、多くの場合、居住用が得意な管理会社と事業用が得意な管理会社のどちらかに分かれます。オーナー様が保有される不動産に合わせて管理会社を選ぶことが大切です。

不動産管理会社選びはここを確認！

事業用物件の仲介会社として数多くの不動産管理会社と取引きをしてきた当社が、良い不動産管理会社を選ぶ際のポイントをチェックリスト形式で下記にまとめました。9つのチェックリストに沿って管理会社を選ぶとことで、オーナー様の大切な資産を最大現収益化してくれる良い管理会社に巡り合えると思いますので、ぜひ管理会社選びの参考にしてください。

不動産会社選び９つのポイント

1. 　その会社が得意なのは、「事業用物件」「居住用物件」どちらか？
2. 　会社の代表者は「営業会社」「管理会社」のどちらの出身か？
3. 　担当営業マンは、宅地建物取引士の資格保有者かどうか？
4. 　担当営業マンから熱意は感じられるかどうか？
5. 　その会社は、営業力と集客力はあるのかどうか？
6. 　その会社の営業エリアはどこまでか？
7. 　その会社の口コミはどうか？
8. 　保有管理物件の割合は、「自社物」「他社物」どちらが多いか？
9. 　「賃貸管理」と「建物管理」のどこまでサポートしてくれるのか？

もしも空室が続いているなら。

もしも現在保有している不動産の空室が続いているなら、一度チェックリストに沿って見直してみるといいかもしれません。下記にチェックリストの詳細を説明していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

「居住用管理」と「事業用管理」の違い

居住用物件の管理

事業用物件の管理

契約内容の違い：「居住用」と「事業用」

居住用物件をメインに扱っている管理会社の中には、事業用物件の取り扱い経験が乏しく、居住用物件に使用している契約書の雛形をそのまま転用して事業用物件の契約書を作成している会社がありますが、これは危険です。

居住用物件と事業用物件では、入居開始後に起こるトラブルが大きく異なりますので、事業用物件の場合、将来起こりうるトラブルに対する取り決めを盛り込んだ契約書を作成することで、将来のリスクからオーナー様を守ることができます。

これは、物件の入居者募集開始する前の物件調査の段階で始まっています。

弊社でも過去に、居住用物件をメインで取り扱っている管理会社と事業用物件の取引をした際に、委託を受けた管理会社が居住用物件と同じ感覚で物件調査をしており、契約締結後になって建物構造の重要な部分について管理会社側が調査しておらず、そこで借主様の事業ができず、紛争に発展したケースもあります。

まずは、契約内容の違いから説明していきましょう。

居住用物件の契約書

事業用物件の契約書

事業用物件の契約で起こりうる将来のリスクについて

１）居抜き貸し時に「原状回復義務」を契約書に盛り込む場合

貸店舗の場合、事業が短期でうまくいかず撤退する場合もあります。その際、まだ使用できる内装造作物を原状回復として撤去するよりも、退去時に原状回復義務を無しにして次の入居者様を「居抜き物件」として貸出した方が入居付けがしやすいと考える場面ってありますよね。

居抜き物件といっても、借主様の事業によってはすべてをそのまま利用はできず、不要な造作物の解体をした上で、新たに追加の造作工事や什器入れ替えをおこないます。

また、居抜き物件として契約した当初は、使用可能な設備や造作物が残っていても、次に入居される方が長く入居されていれば、設備や造作物は劣化して、そのまままた次の入居者向けに居抜き物件としての貸出は難しいということもあります。

ここで問題になるのは下記の点です。

２）許可申請が必要な業種ごとに指定されている用途地域制限等

これも居住物件の契約にはない点なので、不動産屋でも事業用物件に慣れていない会社はわからずに契約をおこなってしまい、入居開始後になって揉めやすい点です。

用途地域とは、第一種低層住居地域や商業地域など、全部で13に分類されています。

例えば、風営法の許可が必要なスナックやキャバクラは、「住居地域」に該当するエリアでは、風営法の許可がおりません。また、学校や病院が近くにある場合も許可がおりないなどの制限があります。

最近増えてきた車のコーティング店も、ただ洗車とコーティングだけであればエリアの制限がありませんが、機械を使ってボディ表面を磨く作業があると、板金修理工場と同じ扱いになり、「低層住居地域」での出店はできなくなり、「工業地域」と付くエリアに制限されます。

その他にも、保育所やデイサービス、就労支援などは、専有部から避難路として「2方向避難」が確保できないと申請がおりない。建築確認済み証、検査済み証が無いと申請がおりないなど、各事業ごとに必要な申請において、消防法や保健所等の申請基準があり、その建物の「構造上」申請許可がおりない業種が出てきます。

過去の取引を振り返ると、

病院などのクリニック関連事業者や出店数の多い法人様は、コンサルタントや顧問の行政書士の先生がついており、物件を申し込む前に、申請可能な物件か管轄行政等に調査したうえで申込みしますし、借主側についている仲介会社が事業用物件に慣れていて、物件選定の段階でお客様の業種の場合、事業申請可能な物件かどうか確認した上で紹介を行いますので問題ありませんが、

事業用物件に慣れていない管理会社や仲介会社が関わっている場合、その業種が申請可能かどうかがわからないため、借主様の方で確認してくださいと丸投げしてしまうケースが多いです。

しかし、この許可申請基準は東京や千葉などエリアによっても異なりますし、さらに市区町村によっても異なる場合があるため、新規開業者や法人様の新規事業でその分野の知識が乏しかったり、また加盟するフランチャイズ本部が遠方だと、本部の方でエリアごとに異なる申請基準を把握していない場合もあります。

このような確認不足の中で契約締結を行ってしまった場合、契約を締結した後になって、その物件ではその事業の許可申請がおりないことが判明し、出店ができないために借主様から解約を希望されるケースがあります。

しかしながら、この場合、契約書に記載の短期違約金や退去予告期間分の賃料支払いなど、誰が負担するのかの責任問題で揉めやすいです。

３）建物構造上のトラブル

元々オーナー様が1棟丸ごと使用していた建物や一棟貸しをしていた物件で、それぞれの階ごとや部屋割りをして「区分貸し」をおこなう場合は、電気・ガス・水道のメーターに子メーターが付いておらず、親メーター１つだけのケースがあります。

また、建物によっては、専有部に水回りがなく、共用スペースにトイレ等水回りが設置されていたり、専有部と共用部どちらにもトイレ等水回りが設置されている場合もあります。

この場合、物件の募集を開始する前に、共用部の水回りの料金はどうするのか？専有部内は「子メーター」を設置して、オーナー様に一括請求きたものを、オーナー様が毎月検針をおこない、使用料に応じて計算した料金を借主様に請求するのか、それとも、一括請求きたものを入居者様ごとの専有部の広さで「按分計算」した費用を毎月請求するのか、それとも、料金を「定額制」にして、毎月固定の費用を請求するのか、いずれかの方法を取り決めておかなければなりません。

アパートなどの居住用物件の場合、それぞれの部屋ごとにメーターがついているのが当たり前ですよね。ここが事業用との大きな違いです。

しかし、居住物件をメインで取り扱っており、事業用物件の経験が乏しい管理会社の場合、ここの事前確認を忘れていて、契約書作成段階になって発覚し、契約書に具体的な計算式等を記載しないまま契約締結をおこなってしまったことで、後になって借主様と揉めてしまうということがあります。

また、按分計算や定額制にて徴収している場合、事務所利用であれば使用料はさほど変わりませんが、貸店舗の場合、水や電気を多く使う美容室や飲食店が入居された際に、予想をはるかに超える使用量で、追加徴収や徴収方法の変更を契約締結後に行うと、契約書に記載されていないため借主様と揉める原因にもなります。

入居される業種によっても、使用量は大きく異なる場合がありますので、様々なケースを想定し、徴収方法をどうするのか事前に取り決めておかなければ、予想をはるかに超える使用量の入居者様がいた場合、オーナー様側での費用負担が大きくなってしまうということも考えられます。

これらを事前に取り決めたうえで、契約書に盛り込んでおくことがトラブルを未然に防ぐためにも大切になります。

またもしも、募集開始前にオーナー様の方で子メーターを新たに設置する場合や高圧電力がある場合は、工事や開通までに数カ月の期間を要することもあります。

事業用不動産に慣れていない管理会社では、この事前調査や確認をしておらず、契約締結段階になって、工事に数カ月かかってしまうことが発覚し、借主様が希望されている入居開始日までに専有部が使用できる状態にできないというトラブルもあります。

４）インフラの容量や配管

事務所利用の建物で、美容室などの業種からの申込みが入る場合もあります。

しかし、200V動力と100vのどちらも引き込みがある物件だけではなく、100vしか建物に引き込みがない物件や、各専有部ごとに使用可能な電気容量が低い建物。建物内に引き込まれた水道管の容量が小さい建物もあります。

美容室や飲食店の場合、電気と水道を多く使うため、建物構造上、「容量不足」となってしまい、容量を上げる工事をおこなうために高額な費用がかかってしまうケースがあります。

もしも契約締結のあとに、インフラ関係の容量不足が発覚した場合、その工事費用を貸主様と借主様のどちらかが費用負担するのか、また工事費用が高額となるため契約が解約となった場合には、解約違約金についても揉める原因となります。

これもまた、居住用では問題にならない点ですので、管理会社の確認不足で、すべての業種を受け入れてしまい、後になってトラブルとなるケースがあります。

５) オーナー様の承諾を得て設置した看板等の造作物による事故

一般的に契約書には、「造作工事等を行う場合は、貸主様へ事前確認をおこない、許可を得たうえでおこなう」旨、明記されます。

では、オーナー様が許可した上で設置した看板が強風に煽られて落下し、歩行者にケガを負わせてしまったり、車等に傷をつけてしまった場合、誰かその責任を負うのか？

ここも損害賠償の金額が高額になった場合、貸主様、借主様双方で揉める点ですが、契約書に盛り込まれていない場合が多いです。

被害者からすると、建物所有者に損害賠償の請求ができますが、オーナー様からすれば設置した借主様で対応してほしいと考えるものです。しかし、その造作物の工事内容等をオーナー様が許可したうえで工事をおこなっていますので、借主様からすれば、オーナー様にも責任があると考えるものです。

このようなトラブルが起こらぬよう、看板等の設置に伴う近隣からのクレームや事故等が起こった場合の対応は、すべて借主様側の責任で対応するよう契約書に盛り込む必要がありますが、これも事業用物件に慣れていない管理会社や居住用物件をメインで扱っている管理会社では、契約書に記載がない場合も多いです。

６）違法事業者との契約

契約書には、必ず申込時に申請した「事業内容」を明記し、その事業内容以外をおこなってはならない。また、申込時の情報に虚偽が発覚した場合は契約を解除できると記載されています。

これは居住用物件であれば、最近だと、住むことを目的とした契約にも関わらず、居住用物件の一室でメンズエステなどの事業をおこなっていたり、

事業用物件であれば、ＢＡＲとして契約しているのに、風営法の許可を取らずに、違法でガールズバーを営業していたケース。事務所利用として契約しているのに、風俗の事務所兼待機所として利用していたケース。違法カジノや闇スロを営業していたケース。

その他にも、事業内容が「営業代行」や「コールセンター」「IT関連」などの法人申込みで、電話やネットを用いて詐欺を行っている企業が入居してしまうといったケースがあります。

個人の場合でも、大手企業勤務など信用力のある人を代表者として申込みをおこない、実際には違法に転貸をおこない、仲介マージンを抜いて第三者に貸室を転貸しているケースもあります。

コロナ渦では、安価な飲食店の居抜き物件を探し、実際には営業をおこなわずに補助金だけを取る補助金目的の事業者も増えました。

多くの場合、消防点検の際の入室時や同建物内の入居者様からの指摘で発覚することが多く、申込時の情報に虚偽が発覚した段階で、退去させることはできますが、違法事業者のところに警察が入った場合は、事業実態の事実を知らなかった場合であっても不動産会社だけでなく、オーナー様にも共謀していたのでは？と疑いの目が向きます。

このように、事業用物件は悪意を持って申し込みされる一部の申込者がいたり、自社の利益を優先して、申込者とグルになって違法な申し込みをする仲介不動産会社が存在するため、

事業用物件は、その知識と経験のある管理会社に任せることで、申込みの調査段階で、トラブルとなる申込者を排除することが重要になります。

７）夜逃げと募集要項の取り決め

事業用の場合、解約予告が6カ月前申告、退去時原状回復義務など、居住と比べて退去費用が高額になります。

解約するタイミングというのは、業績が伸びて、さらに大きな箱や好立地な物件へ移転をする場合だけではなく、資金繰りがうまくいかず撤退する事業者様もいます。

後者の場合、ギリギリまで粘ったが資金が底をつき、退去費用も支払えないため、「夜逃げ」という選択をする場合もあります。

そのため、集客力、営業力を謳っている管理会社の中には、早く入居付けをするために「敷金（保証金）0円」など、近隣相場よりも初期費用を安価にすることで空室を埋めようとするところもありますが、事業用物件の場合、それはオススメしません。

事業用物件の場合、専有部内を大きく造作工事をおこない、業種にあった設備や什器も設置するため、敷金（保証金）を低くし過ぎると、もしも夜逃げがあった場合の「撤去費用」には数百万かかり、万が一の時にオーナー様へ、そのしわ寄せがきてしまいます。

募集要項を決める際、その物件がどの業種までは申請許可がとれて、その業種の造作工事の内容を踏まえたうえでオーナー様に負担がかからないだけの敷金（保証金）を決定し、たとえそれが相場よりも高い場合であっても、入居者を付けられるだけの営業力がある管理会社に委託することが大切です。

また、最近ではほとんどの物件に保証会社利用必須としているところが多いですが、この保証会社によっても契約内容が様々で、中には原状回復費の保証や強制退去に伴う裁判費用等をすべて保証するところもあります。

どんな業種に貸すのかを取り決めたうえで、保証会社と保証プランの選定。それに伴う敷金（保証金）の設定が重要になってきます。

８）重要だけど契約書に明記されないトラブル

事業用物件に慣れていない管理会社の契約書に、よく明記されていない項目があります。

それは、「契約締結から鍵渡しまでの期間での解約違約金についての取り決め」です。

上記で説明してきた通り、すべて借主様側にて事前調査した上での申込であれば問題ないのですが、業種別の申請基準や建物構造など、申込時に把握できていなかった事態で解約となるケースが事業用の場合はあります。

事業用の場合、申込時は保証会社の審査だけではなく、オーナー様審査の段階で断るケースがあるため、通常、内装工事の打ち合わせ等が本格化するのは、「契約締結をした後」になります。

そのため、初期費用の入金と契約締結が完了した後から借主様に鍵の引渡しをする前までの期間に予期せぬ事態で「解約の申し入れ」が出る場合がありますが、この間の違約金等についての取り決めを契約書に記載していなかった場合、

オーナー様が受けとった初期費用は全額返金しないといけないのか？また、解約予告は6カ月前申告等にしていても、契約書に記載してある「入居開始日前」の段階で、その違約金は請求できるのか？など、多くの場合お金の面で双方の意見が分かれ、紛争の原因となりやすいです。

事業用物件は、居住用以上に色んなリスクを想定した契約書の作成が必要になります。

オーナー様が一番気になる「営業力」と「集客力」のある管理会社の見分け方

「大手企業」が良いのか「街の小さな不動産会社」が良いのか？

管理会社を選ぶ際に、誰もが知っている大手企業と物件の所在している地域にある小さな不動産会社の２つがあり、多くの場合、大手企業の方が知名度があり、短期的に決めてくれるのではないかと考えるものです。

それぞれに長所と短所があり、一概にどちらが良いとは言えませんが、当社がこれまでに多くの管理会社と取引をしてきて、たとえ大手であっても、オーナー様に損失を与えている良くない管理会社もあれば、逆に小さな街の不動産会社であっても、良い会社はあります。

オーナー様にとって一番大事なのは、空室を短期間で埋めてくれて、長く満室経営をしてくれる管理会社ですよね。

そして、何か建物に問題や入居者からのクレームがあったときにスピード感をもって対応してくれて、日常の状況報告業務もレスポンス良くやり取りしてくれる管理会社に任せたいと思うものです。

オーナー様にとって、良い管理会社を見つけるための判断材料についてご説明したいと思います。

会社代表者の職歴

主要駅前の好立地物件で築浅の物件であれば需要がありますので、テナントが退去されても次の入居者が直ぐに見つかりやすいですが、築古の物件、地下の物件、日当たりゼロの物件、駅から離れて駐車場無しの物件、間取りが変わっていたり柱が多く使いずらい物件、主要駅ではない地方の物件など、欠点をいくつか抱えている物件の方が世の中には多いです。

多くのお客様へテナント斡旋をおこなってきて、

貸店舗の場合、一度出店したらそこで長く営業することが前提であり、内装工事などの初期投資も高額になるため、お客様の希望条件を完璧にクリアした理想の物件を探されている方が多い印象です。

しかしながら、世の中にある物件は、どの物件も必ずマイナス点があり、完璧な物件というものはありません。

例えば、駅近の路面店は、集客はしやすいがその分賃料は高くなります。逆に駅から離れれば賃料は安価になりますが、集客は企業努力が必要になります。

物件を探されているお客様は、すべてが理想条件に合致する「完璧な物件」を探されていますので、多くの場合、自身の条件に合わない物件のマイナス点に躊躇されて「検討します」となってしまうものです。

だからこそ

お客様を案内した担当営業マンは、借主様が抱えているその物件の懸念要素については「解決策」を提案し、「その物件の興味付け」をしてお客様の最後の背中を押すことが仕事です。

多くの営業マンがやりがちなこと

ただ物件の中を見せて、あとはお客様の判断に任せるという営業マンも多いです。しかしながら、満室経営には、担当営業マンの「営業力」が重要になってきます。

不動産会社の代表者の経歴が関係する理由

営業マンの「営業力」というのは、その会社の代表者が大きく関係しています。

不動産管理会社の代表者は、不動産の管理を専門に扱う会社の出身者や銀行系、メーカー、エンジニアなどの異業種からの参入など色んな方がおり、今までに「営業職」の経験がない方も多いです。

営業力が無い会社は、自社では客付けせずに、AD（※業務委託費や広告費）をつけるなどして、営業力のある不動産仲介会社へ客付けを委託しているところも多く、自社で案内した際も、物件の説明どまりになってしまい、見学者の意思に任せるため、申込を取る「決定力」が低くなってしまいます。

好立地で相場よりも条件が安い物件であれば問題ありませんが、オーナー様が所有されている物件が、マイナス点が多い場合は、管理会社の代表者が営業職あがりで、従業員にも営業ノウハウを伝えている「営業力」のある管理会社に委託することが大切です。

物件担当者は宅地建物取引士の資格保有者か？

これも、不動産関係で働いているなら誰もが当たり前に資格保有者だと考えるものですが、知識がある年配ベテラン営業マンでも宅建士の資格を保有していない方がいるのが事実です。

特に建物管理を専門としている管理会社は、清掃や建築がメインの会社もあり、入居付けや契約締結は外部の不動産会社に任せているところもあり、宅建士の資格を持っていない方も多い業界になります。

ここで問題なのは、

物件担当者が宅建士の資格保有者ではないということは、「契約書の作成や契約締結をおこなった経験が無い」という点です。

「重要事項の説明」は、宅建士の資格保有者が行わなければならないため、契約書作成や契約締結をおこなうスタッフと物件担当者は別のスタッフや部署が担当するということになります。

上記で書いてきたように、「事業用物件」は、オーナー様の大切な資産を守るため、幅広い知識と経験が必要となります。

もしも数多くの契約締結をこなし、多くの契約書を見ていない担当者が物件担当者となれば、募集開始前の事前調査をした際に、その物件で将来起こりえる問題点とその対策をイメージできず、確認不足であとでトラブルになってしまうかもしれません。

管理会社の役割は、満室に入居付けすることはもちろんのこと、契約締結後の紛争が起こらないようにオーナー様に代わって、プロがサポートすることですので、しっかりとした経験のある担当者が多い管理会社に頼むことが大切です。

大丈夫？物件担当者と空室率の関係は比例する

事業用不動産の仲介会社として、これまで色んな管理会社と取引きをしてきて思うことは、物件担当者の知識経験や仕事に対するモチベーションは、管理会社によってかなりの差があり、それに比例して空室率は大きく変わってくると考えています。

例えば、営業経験がない。宅建士でもない。仕事に対するモチベーションも低い。このような物件担当者というのは大手管理会社にも例外なく多くいるのですが、事業用物件に対する知識も低く、貸室の使用方法で質問しても、「確認して折り返します」と言ったきり連絡がなく、そのまま忘れているような方もいました。当たり前ですが、このようなモチベーションの低い管理会社の物件は、どんなにお客様が気に入っても自分の大切なお客様へは紹介せず、他の物件でご成約をいただきます。

その反面、対応が丁寧でレスポンスも早い物件担当者の場合、入居付けをしている仲介会社としても段取りがしやすく、スピード感を持って契約までスムーズにいきます。このような気持ちの良い取引ができる管理会社とは、その後も、その管理会社が所在するエリアでお客様の物件を探す際に、まずはそのエリアの管理会社に直接連絡して、何か物件がないか聞くことが多く、紹介いただいた物件がお客様の条件に完全に合致しない場合でも、その物件の良さをお客様に説明し、ご成約いただきます。

このように、良い物件担当者がつくと、取引している仲介会社がお客様へ紹介してもらいやすく、空室は減る傾向にあります。

良い管理会社は仲介会社との関係性も良好

上記のような物件担当者だけではなく、管理会社の中にも会社全体として、オーナー様からお預かりした物件に対するモチベーションが低く、対応の悪い会社が多く存在するのは事実です。

そういった会社は、自社で客付けをし、貸主様と借主様の双方から仲介手数料の両手取りをしたいと考えているところが多く、そのため、管理物件に問い合わせしてきた仲介会社に対して、適当な態度や横柄な態度を取ったり、管理会社の社風として、仲介会社を下に見た考えが新卒社員に対しても浸透しているといった管理会社もありました。

中には、オーナー様から預かっている大切な物件にも関わらず、一度も管理物件に足を運んだことがなく、物件について何も把握していないという物件担当者もおりました。

当たり前ですが、そのような対応の悪い管理会社の物件は、お客様には紹介しない考える仲介会社がほとんどです。

逆に、客付けをする仲介会社に対しての対応も良い管理会社の物件は、どこも満室でなかなか募集のかからない所が多いです。

このように、短期間で空室を埋めるためには、委託している管理会社1社の力だけではなく、そこが取引している仲介会社の存在も大きく関係しています。

仲介会社は、数多くのお客様交渉をこなしてきて「営業力」がありますし、色んな業種の「顧客」を多く抱えています。

仲介会社に対して、レスポンスが早く、丁寧な対応をしている物件担当者が多い所は、各仲介会社も、また取引したいと考えますし、空室がなかなか埋まらない案件の時は、そのエリアが得意な仲介会社の方に話を持っていくというのはよくある話です。

良い管理会社には、その管理会社が扱う管理物件を優先的にお客様に紹介しようとする仲介会社が多くおり、持ちつ持たれつの仕事をしているということです。

当社も、千葉県、東京都の全域で事業用物件の仲介会社として入居付けをしておりますが、どのエリアでも良い管理会社もいれば、悪い管理会社もいますので、お客様の物件を探す時は、取引があり、対応の良い管理会社の物件を優先的に紹介します。

また、紹介したお客様が入居した後も長く付き合っていかなければいけないのが管理会社ですので、対応の悪い管理会社の物件がどんなにお客様の条件に合致した良い物件であっても、大切な自分のお客様に紹介することはしないです。

オーナー様にとって、委託しようと考えている管理会社が仲介会社とどのような関係をとっているのかについては分かりにくい点ですが、管理会社を選ぶ際は、ただ会社の知名度や管理手数料だけで比較するのではなく、実際に物件を管理する担当者と会って話したうえで、担当者の人柄や経験値を見たうえで判断することが大切です。

管理会社によって対応エリアが決まっている理由

当社が千葉県、東京都の全域を対象に日々物件案内していて、お客様から一番良く耳にする言葉があります。

それは、「以前、別の不動産会社にそのエリアは対応できないと断られた」です。

事業用物件を探しているお客様は、県を跨ぐ広域エリアで出店数を増やしている法人様も多いのですが、それぞれ管理会社や不動産仲介会社によって、事務所の所在する場所を中心に営業活動エリアが決まっています。

一番の理由は、遠方だと案内の対応や管理をするうえで、担当者がそこまでいく時間と労力がかかってしまう点です。

例えば当社は、千葉市に事務所がありますので、東京エリアまで案内で行くとなると、片道１時間、帰ってくるまでに半日は時間がかかります。

現在は、お客様の案内数が多いため、各エリアの担当スタッフが、同エリアで1日３件程のお客様をご案内するため、そこまで負担はありませんが、開業当初であれば、1件のお客様の案内のために、東京エリアまでいき、半日その案内だけで潰れてしまうという非効率なことが多々ありました。

半日を費やして、時間、お金、労力をかけても、事業用物件の場合、案内したお客様によっては出店時期が決まっておらず、これから出店に向けて参考程度に見学したいという方もおり、ものの５分程で帰ってしまうこともあります。

遠方から訪問して、そのようなことを経験すると、やはり事務所から車で30分圏内。遠くても車で１時間圏内と、営業活動エリアを絞っていくという流れです。

また、エリアによってそのエリア特有の習慣が大きく変わりますので、活動エリア外の物件を扱う際に、日常業務の常識が通じないことも多いので、そういった点からも、慣れたエリアのみに絞るというのも考えられます。

例えば、礼金を当たり前に取るエリアもあれば、取らないのが当たり前のエリアもあります。仲介手数料100％を仲介会社が取るのが当たり前のエリアもあれば、管理会社と折半が当たり前のエリアもあります。更新料が賃料１カ月が当たり前のエリアもあれば、事務手数料を含む1.5カ月分を取るのが当たり前のエリアもあります。エレベーターや消防設備点検費を管理費（共益費）に含む所もあれば、別途請求する所もある。保証金の償却タイミングを、解約時にしている所もあれば、毎年償却の所もある。

例を出すときりがありませんが、そういったそのエリアの常識が異なるため、やりずらいと考えて、事務所周辺のみを対応エリアにしているところがあるということです。

オーナー様にとって管理会社の対応エリアは重要！

オーナー様の中には、県をまたいで物件を所有されている方も多く、贔屓にしている不動産管理会社に物件管理を一任しているケースも多いと思います。

しかし、経験の少ないエリアを管理することは可能でも、そのエリアで出店ペースを上げている顧客を抱えていなかったり、仲介会社とのつながりがない。又は、遠方のため、見学の問い合わせが来ても理由をつけて断ってしまうなど、熱心に空室を埋めてくれず、なかなか空室が埋まらないということになるかもしれません。

空室の長引いている物件に共通すること

管理会社から管理物件が遠方にある場合、そのエリアで活動している仲介会社に入居付けを任せているところも多いです。しかし、遠方がゆえに、共用部の定期清掃や貸室内の定期確認なども怠っていて、状態が悪い物件があります。

共用部に蜘蛛の巣や落ち葉などがつもり、不潔な状態になっている。また、室内がカビ臭かったり、虫の死骸が多く放置されている。台風等の影響で雨漏りや窓ガラスのひび割れしているなど、見学者にとって悪印象を与える状態になっていて成約に至らない。

このような、建物管理がずさんな状態の物件でも、初めのうちは、仲介会社もお客様へ紹介しますが、案内しても物件の状態が悪く、決まりにくい物件は、どんどんお客様に紹介する仲介会社も少なくなり、空室が長引いてしまっている物件も多くあります。

遠方の管理会社の管理する物件契約でよくあること

管理会社の所在する場所から管理物件が遠方の場合、募集開始前の物件調査で、各管轄行政に確認しに行く労力もかかるため、物件調査を怠り、確認不足のまま募集開始してしまい、契約締結後にトラブルに発展するケースもあります。

過去の取引であったこと、

千葉市に所在する物件の管理を東京都内の管理会社が委託を受けており、共用部分の清掃が行き届いておらず汚い状態で、蛍光灯も切れて薄暗い共用廊下の物件で、長く建物全室空室の状態が続いている物件があり、当社にてすべての入居付けをしたことがありました。

せっかくポテンシャルを秘めた良い物件であっても、管理会社が遠方のため、物件をしっかり管理していなければ、オーナー様の収益は大きく変わってしまいます。

また、当社で案内前の確認を行った際に、管理会社より問題ないとの回答であった物件で、管理会社の事前調査がしっかりできてなく、実際は契約締結後になってお客様の事業が建物構造上行えず、解約と違約金について揉めたこともあります。

また逆に、当社は千葉県、東京都全域で営業活動しておりますので、東京都内の物件にお客様を案内した際に、ちょうど他の階に居抜き物件で空室が続いていた物件があり、他の顧客様が探している条件と合致していたため、まとめて当社にて入居づけをしたことがありました。

そのエリア限定で探しているお客様の中では条件が合致していなくても、他のエリアで探していたお客様にとっては魅力的な物件というのがあるということです。

委託を検討している管理会社が、その物件の所在エリアを得意としているのか、また将来の物件取得に備えて、どのエリアまで対応可能で、どの程度そのエリアが得意なのかを事前に調べておくことが大切です。

最後までありがとうございます。

長くなってしまいましたが、最後までお付き合いいただきありがとうございます。

私たちは事業用の仲介会社として色んな管理会社と関わってきて、仲介会社の立場で空室が埋まらない理由は、その物件のポテンシャルだけではないということをお伝えしたく、今回管理会社選びについてまとめてみました。

本当に管理会社さえ変えれば直ぐに満室になると思う魅力的な物件も多いのですが、どの管理会社も、内部的な部分は確認することが難しく、オーナー様に対して良い対応で、魅力的な管理体制を説明するパンフレットやホームページを用意し説明していますので、どこに委託するのがベストなのか迷ってしまうものです。

私たちが関わって来た管理会社の中には、営業力も管理知識や経験が豊富で、しっかりとした契約書を作成するすばらしい会社やどの分野においてもオールマイティに対応できて私たちも尊敬する会社が沢山あります。

私たちは、依頼してくださったお客様の立場に立って、自分たちが持っている知識や経験をフル活用して、本気で依頼者のためにサービスを提供していますが、今回の記事は、私たちの会社が不動産管理において完璧で最高だから依頼してください！ということではなく、不動産会社には、良い会社もあれば悪い会社も存在するのが事実なので、少しでも不動産の管理会社選びの際に、オーナー様にとって良い会社に巡り合えるための参考になれば幸いです。

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